【華泰房地產中期策略】房地產: 存量博弈，資源為王
原標題：【華泰房地產中期策略】房地產: 存量博弈，資源為王
研究員：賈亞童（S0570517090003）、韓笑（S0570518010002）
增量發展受限於全面調控，資源巨頭時代到來
縮量控房價的調控體系下，行業盈利空間固化，增量發展空間有限，房企進入存量需求的博弈階段。行政調控已經初步成型，供需兩端融資收緊所來的陣痛期仍將持續。抽油煙機清洗廠商我們認為下半年手握土地和資金兩大資源的行業龍頭將持續受益於行業集中度的提升和相對優勢的擴大，預期體現在銷售規模的逆勢增長和並購活躍度的提升，此外住宅租賃業務也有望在政策呵護下加速發展。建議繼續關註行業TOP50。
行政調控框架基本完備，政策基調依然偏緊
行政調控體系基本成型，三四線政策預期修正。控房價的政策體系下，地方調控分化，三四線寬松政策預期退出，行業總體政策基調偏緊。融資端供需雙向收緊，房企資金鏈承壓。我們認為通過區域佈局博取資產升值超額收益的空間預期收窄，未來成交和盈利水平預計趨於平均化。房企品牌溢價、成本管理、周轉能力、異地復制能力的作用空間將進一步凸顯。
限價限供給+需求端去杠桿抑制成交表現，按揭利率敏感度或有所提升
政府限價、限供給以及需求端去杠桿共同導致商品房銷售增速逐步下行。我們認為政府縮量控房價的政策邏輯下，未來成交量難以顯著回升，全面管控體制下市場量價水平同樣難以反映真實的供需狀況。此外，價格上漲預期的松動或強化需求端對利率上浮的敏感程度，未來成交增速或繼續穩中回落。
土地投資滯後支撐開發投資，銷售、融資放緩拖累後續表現
2017下半年以來土地成交的量價齊漲對開發投資的滯後拉動效應明顯，2018年1-4月土地投資有所放緩，融資趨緊、銷售增速下行對房企資金鏈施壓，政府限價、限供給的調控格局下房企入市意願相對消極，影響高施工基數向新開工的傳導，我們預計2018投資或穩中回落。此外，房企資金傾向於投向開發環節的前端，而非已預售待竣工項目，因此預計竣工面積維持同比負增長，或進一步影響房企的結轉節奏。
資源聚焦行業頂部，把握TOP50相對優勢以及租賃先行優勢
行業格局進一步分化。TOP51-100競爭激烈，2018年1-4月銷售榜單變化較大。TOP50格局相對穩定，其中TOP11-50權益銷售增速顯著高於TOP10。我們認為限房價的調控體系下，快周轉模式仍將是行業的主基調，中型房企和民營房企憑借靈活的佈局和快速的決策體系受益明顯，而加速變革的大規模房企和國有房企在既有資源和融資優勢的基礎上，銷售彈性依然不可忽視。此外住清洗抽油煙機公司推薦宅租賃也有望在政策紅利下加速發展。建議繼續關註TOP50優質房企招商蛇口、綠地控股、新城控股、中南建設、金地集團等。
風險提示：地方成交改善趨弱；房貸利率水平持續抬升；需求端去杠桿超預期。
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